Refinansowanie kredytu hipotecznego to w prostym tłumaczeniu przeniesienie kredytu do innego banku celem uzyskania określonych korzyści na zmianie banku. Najważniejszą pożądaną korzyścią może być obniżenie ceny kredytu, a w dalszej kolejności pozbycie się produktów kredytowych, wydłużenie okresu kredytowania, uzyskanie dodatkowej gotówki lub zakończenie współpracy z dotychczasowym bankiem. Refinansowanie to spłata samego kapitału plus ewentualnie prowizji za wcześniejszą spłatę. Wiele osób nie wie o takiej możliwości, sądząc, że trzeba będzie spłacić również odsetki wyliczone sumarycznie w umowie kredytowej. To jeden z podstawowych mitów na temat przeniesienia kredytu do innego banku. Odsetki wylicza się na bieżąco, każdego miesiąca, od kapitału pozostałego kapitału. Podana suma odsetek w umowie jest szacowaną wartością na moment dokonania wyliczenia. Przy przenoszeniu kredytu z banku do banku spłacany jest sam kapitał.
Zamiana banku jako sposób na obniżenie kosztów kredytu
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego w jednym banku nie oznacza, że trzeba ten kredyt spłacać do końca w tej samej instytucji. Należy cyklicznie sprawdzać, co inne banki oferują w danym momencie, gdyż może się okazać, że bieżące warunki są znacznie bardziej sprzyjające niż te, które panowały, gdy zaciągałeś kredyt. Różnica na marży 0,5 p.p (0,5% potocznie) dla każdych 100 000 PLN kredytu na 30 lat to w skali miesiąca obniżka 22 PLN/mc. Dużo, niedużo? To teraz proponuję przeliczyć: 22 PLN w skali np. 30 lat daje 6600 PLN odsetek mniej. Jeśli masz kredyt na 300 000 PLN, oszczędzasz prawie 20 000 PLN, a to już naprawdę przyzwoita kwota, po którą warto się schylić. Kredyty hipoteczne podlegają normalnym cyklom wzrostów i obniżek cen. Raz warunki cenowe są lepsze, innym razem mniej interesujące. Warto żebyś uczulił swojego doradcę kredytowego, by pamiętał o Tobie i informował o ciekawych zmianach w tym zakresie. Nie będziesz musiał obserwować rynku hipotek. Profesjonalny ekspert od kredytów hipotecznych prowadzi bazę danych klientów i na bieżąco informuje swoich klientów o możliwościach oszczędności wynikających z potencjalnego refinansowania hipoteki.
Refinansowanie jako sposób na rezygnację z produktów dodatkowych
Kredyt hipoteczny zazwyczaj oznacza konieczność skorzystania z produktów dodatkowych. Najczęściej jest to założenie i utrzymywanie rachunku z obowiązkowym wpływem z wynagrodzenia. Czasem jest to karta kredytowa, ubezpieczenie na życie, ubezpieczenie nieruchomości oraz inne, rzadziej spotykane rozwiązania. Dla jednego kredytobiorcy konieczność utrzymywania produktu dodatkowego może nie sprawiać problemu, a dla innego może być po pewnym czasie niekorzystne z uwagi na zmiany finansowo-osobiste. Zmiana banku może być w takiej sytuacji dobrym rozwiązaniem.
Refinansowanie kredytu jako sposób na dodatkowe środki w cenie kredytu hipotecznego
Zaciągnąłeś kredyt jakiś czas temu, część kapitału spłaciłeś, wartość nieruchomości wzrosła. Twoje LTV ( LTV – loan to value, czyli stosunek kredytu do zabezpieczenia) wynosi zatem, powiedzmy, 50%. Jednocześnie pojawiły się potrzeby uzyskania wyższej kwoty na potrzeby osobiste. Niektóre banki oferują możliwość dobrania gotówki w cenie kredytu hipotecznego. Jest to zazwyczaj do 10–30% wartości kredytu bazowego. Kredyt hipoteczny jest najtańszym pieniądzem na rynku. Oprocentowanie na dzień dzisiejszy to zakres między 3,5–4%. Cena kredytu gotówkowego przekracza często 20%. „Uwolnienie” środków z hipoteki może być ciekawym rozwiązaniem.
Wymagane dokumenty do refinansowania
Generalnie proces zmiany banku jest prosty. Wygląda bardzo podobnie, jak w przypadku samego zaciągania kredytu na zakup. Z dokumentów osobistych trzeba będzie przedstawić dowód osobisty, dokumenty finansowe w zależności od rodzaju uzyskiwanego dochodu oraz wyciągi bankowe. Dokumenty dotyczące nieruchomości to akt notarialny nabycia, umowa kredytowa z załącznikami oraz docelowo zaświadczenie o kredycie. Zaświadczenie o kredycie powinno obligatoryjnie zawierać poniższe informacje:
- Dane kredytobiorcy.
- Datę zawarcia umowy kredytu hipotecznego.
- Wysokość udzielonego finansowania.
- Wysokość aktualnego salda zadłużenia.
- Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę.
- Numer rachunku technicznego do wcześniejszej spłaty.
- Zobowiązanie banku do zwolnienia zabezpieczeń i wydania dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie.
Koszty refinansowania kredytu
Koszty refinansowania kredytu mieszkaniowego zazwyczaj nie są wysokie. W czasach kiedy banki mocno ze sobą rywalizują na rynku, dają one możliwość refinansowania, z prowizją za udzielenie kredytu w wysokości 0%. Opłata za wcześniejszą spłatę może być obecnie, od czasu wejścia ustawy o kredycie hipotecznym naliczana tylko przez pierwsze 3 lata. Zatem koszty, jakie trzeba będzie pokryć, nie będą już tak wielkim wyzwaniem. Wycena (w zależności od rodzaju nieruchomości) to 300–1000 PLN, wpis nowej hipoteki w księdze wieczystej to 200 PLN, koszt wykreślenia starej hipoteki to 100 PLN. Jeśli docelowo masz szansę zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych lub podnieść komfort posiadanej hipoteki, to być może warto rozważyć tę możliwość.
Podsumowanie
W trakcie całego kredytu bank możesz zmienić w zasadzie tyle razy, ile chcesz. Jednak zawsze musi to być dobrze przemyślane i podyktowane sensownym i logicznym celem, jaki zamierzasz osiągnąć. Zmiana banku dla oszczędności rzędu 5 PLN w skali miesiąca nie ma większego sensu. Warto obserwować rynek w tym zakresie. Jeśli dziś nie trafi się dobra okazja, to może za kilka miesięcy czy lat.
